Combien de maisons puis-je me permettre ? Comment bien calculer

Avant de vous lancer dans l’aventure de l’achat immobilier ou de la construction d’une maison, vous devez planifier le financement de manière aussi précise et détaillée que possible. Après tout, l’acquisition d’un bien immobilier est l’une des décisions les plus importantes de votre vie. En calculant soigneusement à l’avance, vous serez parfaitement préparé pour un entretien avec votre conseiller bancaire.

La question « Combien de maison puis-je me permettre ? » entraîne inévitablement d’autres questions :

• De combien d’argent disposerai-je chaque mois pour rembourser le crédit de construction et payer les intérêts ?
• Quel est le montant maximal du prêt que je peux obtenir ?
• Quel est le montant des fonds propres que je peux apporter pour le financement de la construction ?

Comme vous pouvez le constater : La réponse se compose de différentes pièces de puzzle. Ce n’est que lorsque vous les aurez toutes réunies que vous aurez une image claire. Les calculateurs de budget que vous trouverez en ligne peuvent vous aider. Vous pouvez y calculer le prix d’achat maximal de votre bien immobilier à l’aide de quelques données. Le calculateur immobilier de la LBS vous indique par exemple, sur la base de vos frais de location actuels, combien vous pouvez vous permettre de devenir propriétaire et quel financement de construction est envisageable pour vous.

Cela dépend de plusieurs facteurs, mais en premier lieu de la question de savoir si vous avez un revenu régulier et suffisamment élevé. « Pour de nombreuses personnes, posséder son propre bien immobilier est le plus gros investissement de votre vie », explique Joachim Klein de la LBS. « Il est donc d’autant plus important que celui-ci soit solidement planifié, sûr à long terme et durablement abordable. Car vous ne devez pas seulement rembourser le prêt pour votre bien immobilier. Vous devez en outre disposer de suffisamment d’argent pour faire face aux frais de la vie courante et constituer des réserves ».

Pour avoir une bonne vue d’ensemble, vous pouvez tenir un livre de comptes, que vous pouvez bien sûr aussi tenir en ligne. Si vous n’êtes pas pressé par le temps, il est préférable d’inscrire minutieusement toutes les recettes et les dépenses de la vie courante pendant une année entière. Divisez ensuite le résultat par 12 afin d’obtenir des valeurs mensuelles fiables. En effet, certains postes – comme les primes d’assurance – n’apparaissent qu’une fois par an et peuvent ne pas être enregistrés autrement.

Vous devriez prendre en compte les recettes suivantes :

• Revenu net du ménage (salaire ou traitement)
• Allocations familiales, pensions alimentaires et autres aides publiques
• Revenus locatifs provenant d’autres biens immobiliers
• Revenus des placements (dans la mesure où les placements financiers n’entrent pas dans les fonds propres)
• Autres recettes éventuelles

Les revenus futurs, comme par exemple un héritage attendu ou une augmentation de salaire espérée, ne sont pas pris en compte. Afin d’obtenir une estimation aussi réaliste que possible, les revenus ne concernent que le statu quo. Examinez maintenant votre coût de la vie.

Vous devriez prendre en compte les dépenses suivantes :

• Alimentation
• Frais accessoires de logement (par exemple, électricité, chauffage et eau)
• Assurances (par exemple, responsabilité civile ou automobile)
• Frais de loisirs (par exemple, cotisations à un club)
• Vacances
• Crédits, frais de compte et contrats d’épargne
• Vêtements
• Frais de voiture (taxes et frais de garage) ou dépenses de transport en commun
• Téléphone, téléphone portable et Internet
• Télévision payante et services de streaming
• Pensions alimentaires
• Abonnements
• Médicaments
• Dépenses pour les animaux de compagnie

Penser aux dépenses futures

En tant que futur propriétaire d’un bien immobilier, vous devrez régulièrement faire face à des frais d’entretien pour lesquels vous devriez constituer dès le départ des réserves correspondantes. Si vous placez chaque mois au moins 1 euro par mètre carré de surface habitable, par exemple dans un contrat d’épargne-logement, vous êtes bien équipé. Pour un financement de construction sûr, prévoyez ces montants dès le calcul et déduisez-les de votre revenu mensuel disponible. Regardez encore plus loin dans votre avenir : vers le planning familial. Les enfants bouleversent complètement votre situation financière. Ils entraînent inévitablement une augmentation des dépenses, ae plus, il arrive souvent que un revenu temporaireLe revenu d’un individu est temporairement supprimé ou réduit.

Le loyer n’est généralement pas pris en compte

Vous pouvez laisser de côté le loyer froid de votre appartement lorsque vous calculez vos dépenses. En effet, il disparaît après l’emménagement dans votre propre logement. Les exceptions confirment la règle : si vous savez déjà que vous aurez une double charge (ancien loyer et nouveau prêt) pendant la phase de construction ou de modernisation, vous devriez inclure les frais de loyer dans vos calculs.

Extrapoler les charges

Dans tous les cas, le mieux est d’extrapoler vos frais annexes actuels à la surface habitable future de votre logement. Les biens immobiliers plus grands entraînent généralement des frais annexes plus élevés. Les maisons individuelles isolées sont à cet égard plus chères que les maisons mitoyennes ou les appartements de surface habitable identique.

La mensualité de votre prêt ne devrait pas dépasser 35 % du revenu mensuel net de votre ménage. Une fois que vous avez rassemblé tous vos revenus et dépenses, vous pouvez calculer rapidement et facilement le revenu net disponible de votre ménage et votre taux de crédit possible à l’aide de cette règle générale :

Total des revenus – Total des dépenses = montant maximum

Le montant maximal correspond à la somme qui peut être utilisée pour le remboursement du prêt par mois.

Exemple : vous avez des revenus de 4.000 euros et des dépenses de 2.600 euros.

4.000 euros – 2.600 euros = 1.400 euros

Ceci répond à la première question : vous pourriez vous permettre un crédit avec une mensualité de 1.400 euros. Cela correspond au plafond recommandé de 35%.

Les points suivants sont décisifs pour le financement d’un bien immobilier :

• Votre solvabilité
• la valeur du bien immobilier
• le montant de vos fonds propres
• la durée de la période pendant laquelle vous souhaitez rembourser le prêt
• le montant des mensualités
• les conditions, en particulier le taux d’intérêt et la période de fixation du taux d’intérêt

Vous pouvez également calculer vos besoins de financement à l’aide du calculateur de financement immobilier de la LBS. Vous pouvez ainsi déterminer en ligne la charge mensuelle qui vous attend et le financement immobilier qui correspond le mieux à vos objectifs.

Lorsque vous connaissez la mensualité que vous pouvez supporter durablement, vous déterminez le montant maximal possible de votre prêt. Des formules empiriques comme celle-ci vous aideront à le faire :

Revenu mensuel net x 110 = montant maximal du prêt

Dans notre exemple, vous pourriez donc mathématiquement vous permettre un crédit de 440.000 euros.

4.000 euros x 110 = 440.000 euros

Dans une autre variante, le résultat peut être légèrement inférieur, par exemple :

(mensualité x 12 x 100) / (intérêt x remboursement) = montant maximal du prêt

Pendant longtemps, un taux d’amortissement initial de 1 % était courant. En période de taux d’intérêt bas, il vaut mieux utiliser un taux d’amortissement plus élevé pour que la dette restante à la fin du crédit soit moins importante. Le calcul pourrait alors se présenter comme suit :

(1.400 euros x 12 x 100) / (1,5 x 2,5) = 420.000 euros

Les fonds propres dont vous disposez sont un facteur décisif lors de l’achat d’une maison. En effet, l’obtention d’un prêt à la construction à un taux d’intérêt avantageux dépend également du montant que vous pouvez apporter vous-même au financement de votre bien immobilier. Il devrait s’agir d’au moins 20 % de la somme d’achat. En principe, plus vous pouvez apporter de fonds propres, mieux c’est. Votre organisme de financement de la construction vous récompensera par des taux d’intérêt plus bas. C’est pourquoi il est recommandé de retourner chaque pierre afin de réunir une somme importante.

• Avoirs d’épargne (argent au jour le jour, compte d’épargne, solde de compte courant, argent liquide)
• Avoirs provenant d’un contrat d’épargne-logement
• Avoirs en actions, fonds et autres valeurs mobilières
• Objets de valeur négociables (par exemple tableaux, pièces de monnaie, or, bijoux)
• Valeurs de rachat cessibles d’assurances-vie
• Le cas échéant, capital provenant de donations ou d’héritages à venir
• Terrain à bâtir payé
• Prêts de l’employeur, d’amis ou de parents
• l’argent épargné dans le cadre de la retraite Riester

Pour finir, additionnez les sommes (réalisables) provenant des différentes sources de capital et vous connaîtrez le montant des fonds propres dont vous disposez pour l’achat de votre maison.

Revenons à la question cruciale : combien de maison puis-je me permettre ? Vous avez calculé le montant maximal de votre prêt, vous connaissez le montant de votre apport personnel et votre taux de crédit possible. En d’autres termes, vous avez réuni les principaux éléments. Ce qui manque encore, ce sont les frais annexes à l’achat. Ceux-ci peuvent représenter jusqu’à 12 % du prix d’achat et doivent être déduits.

Les frais annexes à l’achat d’un bien immobilier comprennent par exemple

• la commission de l’agent immobilier
• l’impôt sur les mutations foncières
• les frais de notaire et de registre foncier

Lors de la construction d’une maison, peuvent s’ajouter par exemple

• les frais de permis de construire
• Assurance responsabilité civile du maître d’ouvrage
• Frais d’expertise
• Expertise du sol
• Frais de viabilisation

Une fois que vous avez déterminé tous les frais annexes et supplémentaires, calculez le prix d’achat maximal de votre bien immobilier de la manière suivante :

Montant maximal du prêt
+ fonds propres
– Frais accessoires d’achat
– Frais de transformation et de modernisation
– Frais de déménagement
– Marge de sécurité pour frais imprévus (5 %)
= prix d’achat maximal du bien immobilier

Ne soyez pas déçu si le résultat n’est pas celui que vous espériez. Il existe plusieurs moyens d’augmenter votre budget afin de pouvoir vous offrir « plus de maison ».

Si vous souhaitez acheter ou construire un logement, vous devriez examiner les possibilités de subventions. Votre conseiller de caisse d’épargne ou de banque peut vous y aider. Par exemple, la banque de promotion KfW, mandatée par le gouvernement fédéral, soutient la construction et la première acquisition de nouveaux bâtiments efficaces sur le plan énergétique. Dans le cadre de cette « aide fédérale aux bâtiments performants » (BEG), la KfW met à disposition des crédits avantageux pour les projets de construction ambitieux sur le plan énergétique, y compris une subvention de remboursement. Les maîtres d’ouvrage et les acheteurs en font la demande via leur banque habituelle. Ils peuvent également demander une subvention pour les coûts d’investissement. La subvention pour le logement 461 encourage la rénovation complète, la construction ou l’achat d’une maison efficace. Elle comprend une subvention de rénovation pouvant atteindre 75.000 euros par unité d’habitation ou une subvention de construction pouvant atteindre 37.500 euros par unité d’habitation. Pour savoir si vous recevez une subvention et combien, consultez le portail des subventions de la KfW en ligne. Il est important de noter : Faites une demande avant de signer un contrat de livraison et de prestation ou un contrat d’achat.

Plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions de votre crédit immobilier. Réfléchissez donc aux possibilités d’augmenter vos fonds propres. Peut-être qu’un proche peut compléter le montant avec un crédit privé avantageux ? Votre partenaire a-t-il encore quelque chose de côté auquel vous n’avez pas pensé sur le moment ? Il est également possible de se faire verser un héritage de son vivant. Passez en revue toutes les options. Même de petits montants peuvent vous aider et vous rapprocher un peu plus de votre rêve de maison.

Faire de beaux calculs ne sert à rien. Au contraire : si vous oubliez ou omettez sciemment certains postes, le résultat final ne sera pas correct. Cela peut vous mettre en difficulté financière. Vérifiez donc encore une fois très précisément : avez-vous vraiment pensé à tout lors de vos dépenses ?

En tant que futur propriétaire d’un bien immobilier, vous ne pouvez pas échapper à l’impôt sur les mutations foncières. Selon le Land, il s’élève entre 3,5 et 6,5 % du prix d’achat. Mais : vous avez la possibilité d’économiser l’impôt sur les mutations foncières.

• Si l’inventaire (par exemple la cuisine, les meubles ou l’abri de voiture) est mentionné séparément dans le contrat de vente d’une maison d’occasion, cela fait baisser la base d’imposition. En effet, les objets mobiles ne sont pas soumis à l’impôt.
• Commandez l’acquisition du terrain et la construction de la maison séparément et indépendamment l’une de l’autre dans le temps. Vous ne paierez alors des impôts que sur le terrain. Mais attention : cette répartition ne fonctionne pas si l’achat d’un terrain implique que vous construisiez avec une certaine entreprise. Si vous achetez à un promoteur immobilier, vous devrez donc payer des impôts sur les deux, la maison et le terrain.
• D’ailleurs, les héritages et les donations sont exonérés de l’impôt sur les mutations foncières.

Lorsque vous avez trouvé un bien immobilier correspondant à vos possibilités financières, vous pouvez aborder l’entretien de financement en étant bien préparé. D’ailleurs : convenez d’une durée aussi longue que possible pour le crédit, de préférence sur 15 ou 20 ans. Car les taux d’intérêt sont actuellement avantageux. En outre, le taux d’amortissement doit être élevé (entre 2 et 4 pour cent) et des remboursements exceptionnels doivent être possibles.

Vous pouvez vous assurer des taux d’intérêt avantageux jusqu’au dernier versement en souscrivant un contrat d’épargne-logement.

Les termes et explications suivants pourraient vous aider à vous préparer à l’entretien :

Fixation du taux d’intérêt débiteur en années : Le taux d’intérêt débiteur est fixé pour une période donnée (taux d’intérêt débiteur fixe). Vous pouvez déterminer vous-même la durée de la période de fixation du taux. En période de taux bas, il est recommandé de choisir une durée longue et en période de taux élevés, une durée courte.

Taux annuel effectif global : Le taux annuel effectif global vous aide à comparer différentes banques entre elles. Il donne des informations sur tous les coûts et frais liés à l’octroi d’un crédit.

Taux de remboursement initial : La mensualité à payer se compose d’une part de remboursement et d’une part d’intérêts. La part des intérêts diminue au fil du temps, tandis que la part du remboursement augmente. C’est ce qu’on appelle l’annuité. Le taux d’amortissement initial vous permet de déterminer le pourcentage du montant total du prêt que vous souhaitez amortir la première année.

Dette résiduelle : Habituellement, la durée d’un prêt classique ne suffit pas à rembourser la totalité du prêt. C’est pourquoi un autre financement est généralement prévu par la suite pour le solde de la dette.