Epargne-logement &amp ; Financement Amortissement exceptionnel : se libérer plus rapidement de ses dettes

Les remboursements exceptionnels sont des paiements spéciaux non prévus. En général, vous payez une mensualité de remboursement pour votre financement immobilier. Le principe est le suivant : plus le taux d’amortissement est élevé, plus la montagne de dettes (dette résiduelle) diminue rapidement. Mais tout le monde ne peut pas se permettre une charge mensuelle élevée. C’est pourquoi de nombreuses banques accordent à leurs clients un droit de remboursement spécial dans le contrat de crédit. Vous pouvez verser ces paiements spéciaux à votre banque en une seule fois ou régulièrement, en plus du taux d’amortissement, en fonction de votre situation financière.

En principe, oui, les remboursements exceptionnels gratuits sont plutôt la règle que l’exception. Mais : certaines banques demandent un supplément d’intérêt pour les contrats de crédit avec option de remboursement spécial. C’est généralement le cas lorsque l’emprunteur souhaite utiliser plus que les 5 % habituels (droit d’amortissement spécial étendu).

La raison en est évidente : Votre banque perd des revenus d’intérêts si vous pouvez rembourser le crédit immobilier plus rapidement. Elle récupère cette perte auprès de vous – sous la forme de frais d’intérêts plus élevés. En principe, si le taux d’intérêt est majoré de 0,69 % ou plus, les emprunteurs peuvent renoncer en toute confiance à leur droit d’amortissement exceptionnel. Sauf s’ils peuvent se permettre d’effectuer régulièrement des paiements exceptionnels élevés. Ce n’est que dans ce cas que les intérêts économisés et la durée plus courte peuvent compenser le taux débiteur plus élevé.

Bon à savoir : Votre droit de remboursement exceptionnel a un effet positif sur la pénalité de remboursement anticipé. Cette « pénalité contractuelle » est très coûteuse et est due lorsque vous remboursez votre crédit par anticipation. Si une option de remboursement spécial est prévue pour votre prêt, la banque doit en tenir compte en conséquence. La pénalité de remboursement anticipé est alors moins élevée, que vous ayez déjà fait usage de votre droit de remboursement spécial ou non.

Parce que cela vous permet d’économiser du temps et de l’argent : Les remboursements exceptionnels raccourcissent la durée de votre prêt et réduisent le montant de la dette restante et des intérêts. La plupart des prêts immobiliers en Allemagne sont des prêts à annuités. Il s’agit d’un financement de construction à taux d’intérêt fixe sur une durée convenue (taux d’intérêt débiteur). L’emprunteur rembourse le crédit par mensualités constantes. Le montant se compose du taux d’intérêt débiteur et de l’amortissement. Le remboursement commence avec des intérêts relativement élevés et une part de remboursement relativement faible. Si l’emprunteur utilise des possibilités d’amortissement exceptionnel, la charge d’intérêts diminue et la durée du prêt se raccourcit.

Exemple : Un emprunteur a contracté un prêt d’un montant de 200 000 euros. Il a convenu avec la banque d’un taux de remboursement de deux pour cent et d’un taux d’intérêt fixe avec un engagement de taux débiteur de 15 ans. Des remboursements exceptionnels gratuits sont possibles une fois par an pendant la phase de remboursement, conformément au contrat de prêt.

Conclusion : L’emprunteur a remboursé son crédit en moins de la moitié du temps. Et il a pu réduire sa charge d’intérêts grâce à l’amortissement exceptionnel. Dans son cas, le droit d’amortissement exceptionnel a porté ses fruits.

Très clairement : Il faut pouvoir se permettre des remboursements exceptionnels. Tout le monde n’a pas, comme dans notre exemple, 10.000 euros de côté. Vous pouvez négocier le montant de l’amortissement avec l’établissement de crédit avant la conclusion du contrat. Le montant dépend de votre situation financière, mais aussi de la somme empruntée. En règle générale, vous pouvez rembourser cinq pour cent du financement. Certaines banques proposent toutefois aussi dix pour cent, voire 15 pour cent dans des cas exceptionnels. Dans ce cas, vous devez toutefois vous attendre à une majoration du taux d’intérêt de votre financement de construction. Il est également possible de fixer un montant précis. Le montant de celui-ci varie d’une banque à l’autre. La plupart des établissements de crédit proposent des paiements spéciaux à partir de 1.000 euros par an.

Important : Restez réaliste dans vos calculs. Combien d’argent vous restera-t-il réellement pour les paiements spéciaux au cours des prochaines années ? Lors de votre calcul, tenez compte des dépenses spéciales prévues (par exemple des travaux de rénovation) ou des revenus éventuels (par exemple un héritage).

En règle générale, une fois par an. Jetez un coup d’œil à votre contrat. Vous y trouverez normalement la date limite. Vous devez absolument la marquer en rouge sur votre calendrier. Car si vous la manquez, vous ne pourrez plus revenir en arrière. Un remboursement exceptionnel n’est alors plus possible pendant l’année civile en cours.

Conseil : Effectuez de préférence votre amortissement exceptionnel dès le début de l’année. Ainsi, la dette restante et les frais d’intérêts se réduisent plus rapidement. Mais il existe aussi des banques qui accordent à leurs clients des remboursements spéciaux plusieurs fois par an. Dans ce cas également, veillez à respecter les délais ou créez un ordre permanent.

Il n’existe pas de droit légal à l’amortissement exceptionnel en matière de financement immobilier. Les possibilités de remboursement exceptionnel doivent donc être convenues par contrat. Veillez à ce que toutes les conditions négociées soient consignées dans le contrat de prêt. Il s’agit notamment du montant autorisé de l’amortissement exceptionnel et de la fréquence des paiements. Convenez également de la date à partir de laquelle vous pouvez effectuer des remboursements exceptionnels. Certaines banques n’autorisent pas les emprunteurs à effectuer des remboursements exceptionnels au cours de la première année de remboursement.

Il existe d’autres moyens de raccourcir la durée d’un crédit immobilier. C’est votre situation financière qui détermine si elles sont envisageables pour vous.

1. vous optez pour un prêt à taux variable

Un prêt variable présente l’avantage que vous pouvez le résilier avec un préavis de trois mois et le rembourser sans frais (sans pénalité de remboursement anticipé) en une seule fois. Cette variante est particulièrement indiquée si vous savez que vous disposerez dans un avenir proche de sommes d’argent plus importantes (par exemple suite à un héritage).

2. vous payez dès le départ un taux de remboursement plus élevé

Si vous en avez les moyens, convenez d’un taux d’amortissement plus élevé pour votre prêt à annuités. Les experts recommandent deux à trois pour cent par an. Vous pourrez ainsi rembourser votre crédit plus rapidement.

3. vous utilisez votre droit de résiliation spécial

Pour les financements immobiliers à long terme, vous avez le droit de résilier exceptionnellement votre contrat après dix ans. Vous pouvez résilier sans frais avec un préavis de six mois et utiliser vos économies pour un financement de suivi.