L’essentiel en un coup d’œil
- Un compte de tiers de notaire est un compte de tiers géré par le notaire.
- Un tel compte est souvent lié à des ventes immobilières.
- L’objectif est de transférer le prix d’achat en toute sécurité.
- Le compte séquestre ne peut être ouvert que sous certaines conditions.
Le compte de notaire : Qu’est-ce que c’est ?
Un compte de notaire est un compte courant géré par le notaire. Il s’agit d’une forme particulière de compte fiduciaire et il est principalement utilisé dans le cadre de ventes immobilières : l’acheteur verse le prix d’achat sur le compte du notaire. Dès que le transfert de propriété est terminé, le notaire transfère l’argent au vendeur. L’objectif du compte courant du notaire est de prévenir les abus. Il est considéré comme la forme de transaction la plus sûre pour les ventes immobilières.
D’ailleurs, non seulement les notaires, mais aussi les conseillers fiscaux, les avocats et les experts-comptables sont autorisés à gérer les fonds de leurs clients sur des comptes tiers. Au sens strict, un compte de garantie de loyer est également un compte tiers. Après tout, il sert au bailleur à garantir les créances de loyer.
Qui réclame le règlement des paiements par l’intermédiaire d’un compte de tiers de notaire ?
Normalement, le vendeur – mais idéalement, les deux parties contractantes. Si elles sont d’accord, elles fixent par contrat la date à laquelle le prix d’achat doit être versé sur le compte du notaire et les conditions à remplir pour le paiement. Toutefois, seul le notaire peut ouvrir et gérer le compte séparé. En tant que fiduciaire, il est le titulaire du compte. Cela signifie qu’il gère le compte en son nom, mais qu’il utilise l’argent pour payer les factures de tiers.
Quelles conditions doivent être remplies ?
Il y a une chose à savoir si l’on veut que le paiement du prix d’achat se fasse par le biais d’un compte-titre chez le notaire : le législateur a encore son mot à dire. Selon la loi sur l’authentification des actes, le notaire ne peut ouvrir un autre compte que s’il existe un « intérêt de garantie légitime » (§ 54a, alinéa 2, BeurkG). Si ce n’est pas le cas, le notaire a les mains liées. Il doit refuser la demande des intéressés.
Quand existe-t-il un intérêt légitime de garantie ?
Un intérêt légitime en matière de sûreté existe généralement dans les situations suivantes :
- L’acheteur souhaite faire financer le prix d’achat par plusieurs établissements de crédit. Dans ce cas, le compte séquestre du notaire peut aider à régler les différents paiements.
- Le bien immobilier fait l’objet d’un séquestre. Le compte séquestre sert d’abord à payer les créanciers avant que l’argent ne soit versé au vendeur.
- Le vendeur souhaite remettre le bien immobilier à l’acheteur le plus rapidement possible, c’est-à-dire avant le transfert officiel de propriété. Cela n’est possible que si le prix d’achat a été déposé sur un compte séquestre chez le notaire.
En outre, le notaire peut, dans des cas exceptionnels et justifiés (par exemple en cas de surendettement des parties), ouvrir un autre compte. En principe, un compte de tiers de notaire est toujours lié à des transactions problématiques.
Comment se déroule le traitement des paiements via un compte de tiers de notaire ?
Tout d’abord, le notaire doit authentifier le contrat de vente. Il ouvre la voie au paiement du prix d’achat en plusieurs étapes : il demande la mention de transfert de propriété auprès du bureau du registre foncier, s’occupe de l’autorisation de radiation des charges inscrites au registre foncier et vérifie s’il existe un droit de préemption. Si le titulaire du droit de préemption ne souhaite pas faire usage de son droit, le notaire demandera une déclaration de renonciation correspondante. Si toutes les conditions de paiement sont remplies, c’est au tour de l’acheteur : il reçoit l’ordre de verser le prix d’achat sur le compte du notaire (avis d’échéance). Ce n’est qu’à ce moment-là que l’acheteur reçoit le bien immobilier qu’il a acheté. Après la remise, le vendeur informe le notaire qu’il peut procéder au transfert de propriété au registre foncier. Le notaire s’occupe également de la radiation de toutes les charges existantes. Une fois le transfert de propriété terminé, le notaire procède au paiement du prix d’achat au vendeur.
Bon à savoir : Le règlement d’une vente par l’intermédiaire d’un compte de notaire peut prendre plusieurs mois. Par conséquent, dans de nombreux cas, les vendeurs doivent attendre plus longtemps pour recevoir leur argent.
Quels sont les coûts d’un compte séparé et qui les paie ?
Le montant que l’on paie pour un compte d’autrui chez le notaire dépend d’une part du montant du prix d’achat et d’autre part du taux de recouvrement du barème des frais. Pour le calcul, le notaire se réfère à la loi sur les frais de justice et de notaire (§ 34 tableau B, GNotKG). Les frais du compte satellite du notaire sont généralement à la charge de l’acheteur. Mais il est également possible que les parties contractantes concluent un accord différent et se partagent les frais.
Selon le règlement relatif aux taxes, les taux de prélèvement se composent de la manière suivante :
- jusqu’à 2.500 euros : 1,0 pour cent
- de 2.501 à 10.000 euros : 0,5 pour cent
- à partir de 10.001 euros : 0,25 pour cent
Exemple : un bien immobilier est vendu au prix de 150.000 euros. Le prix d’achat est transféré au vendeur par le biais d’un compte séquestre du notaire. Le notaire facture 412,50 euros pour cette prestation.
Le contexte est le calcul des coûts suivant :
- 2.500 euros x 1 pour cent = 25 euros
- 7.500 euros x 0,5 pour cent = 37,50 euros
- 140.000 euros x 0,25 pour cent = 350 euros
Il en résulte une somme de 412,50 euros.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un compte de notaire ?
Les deux parties contractantes profitent d’un compte de notaire – et pas seulement parce que le notaire leur épargne du travail : L’acheteur peut être sûr qu’il deviendra propriétaire du bien immobilier. En effet, le vendeur ne reçoit son argent qu’une fois que le notaire a fait procéder au transfert de propriété. Le vendeur a lui aussi plus de sécurité grâce au compte satellite du notaire : il reçoit son argent dans tous les cas. Si, contre toute attente, l’acheteur ne transfère pas l’argent, le notaire s’occupe de l’annulation du contrat. C’est beaucoup plus facile grâce au compte séquestre du notaire. En effet, à ce moment-là, le notaire n’a pas encore entamé le transfert de propriété.
Il existe toutefois des arguments qui s’opposent à l’utilisation d’un compte séquestre chez le notaire – en premier lieu les dispositions légales relatives à « l’intérêt légitime de garantie ». De nombreux acheteurs sont en outre découragés par les coûts. Les vendeurs craignent le risque de devoir attendre plus longtemps leur argent.
Est-il possible d’acheter un bien immobilier sans compte bancaire chez le notaire ?
Oui, c’est possible et en Allemagne, c’est même plutôt la règle que l’exception. Dans le cas du paiement dit direct, l’acheteur verse le prix d’achat directement sur le compte du vendeur. Cette procédure est pilotée et surveillée par un notaire. Les conditions préalables au paiement restent les mêmes : toutes les autorisations nécessaires doivent avoir été obtenues. Le notaire fait également en sorte qu’une mention de transfert de propriété soit inscrite au registre foncier en faveur de l’acquéreur. Ensuite, le notaire lui communique l’échéance du prix de vente. Dès que le vendeur a reçu l’argent, il remet le bien immobilier.
D’ailleurs, si le vendeur a financé le bien immobilier par un emprunt et a encore des dettes résiduelles auprès de sa banque, l’acheteur doit virer l’argent sur deux comptes : D’une part, à l’établissement de crédit du vendeur qui a financé l’achat et, d’autre part, au vendeur lui-même. Ce dernier ne reçoit toutefois que le montant restant.