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Qu’est-ce qu’un financement intermédiaire ?

Un financement intermédiaire permet de combler une lacune de financement à court terme. Il intervient par exemple lorsque vous souhaitez vendre un ancien bien immobilier et en acheter un nouveau. Dans le meilleur des cas, le produit de la vente suffit pour s’offrir la nouvelle maison – il augmente au moins les fonds propres. Toutefois, l’argent est souvent encore bloqué dans l’ancien bien immobilier, alors que le prix d’achat du nouveau est déjà dû. Le meilleur moyen de régler cette phase de transition est de recourir à un financement intermédiaire, également appelé crédit de transition ou crédit relais.

Comment se déroule un financement intermédiaire ?

« Lors de la vente d’un bien immobilier et de l’achat d’un nouveau, vous ne pouvez souvent pas éviter un financement intermédiaire », explique l’expert de la LBS Dietmar Schmitz. « La caisse d’épargne ou la banque inscrira une hypothèque sur la nouvelle maison et accordera un crédit jusqu’à ce que le prix de vente de l’ancien bien soit disponible ».

Pour planifier solidement le financement intermédiaire, il faut connaître la valeur de l’ancien bien immobilier. En supposant que la vente rapporte assez sûrement 200.000 euros, un crédit intermédiaire de ce montant est possible – sauf s’il faut déduire des dettes résiduelles. Lors de l’achat d’une maison, les intérêts de ce financement immobilier dépendent de la situation actuelle du marché et sont, comme celle-ci, soumis à des fluctuations constantes. L’expert ajoute : « En théorie, vous pouvez également obtenir des taux fixes au lieu des taux variables pour le financement intermédiaire, mais uniquement si vous convenez d’une durée concrète pour le crédit-relais ». Mais pour cela, il faudrait déterminer quand l’argent de la vente sera disponible pour le financement intermédiaire.

Chaque fois que la nouvelle maison est plus chère que l’ancienne, vous avez besoin en plus d’un financement classique du prix d’achat lors du financement intermédiaire. « Vous obtenez pour cela de super conditions », souligne Dietmar Schmitz. En effet, le crédit de financement intermédiaire compte dans les fonds propres. Cela améliore le rapport entre le montant du prêt et la valeur de nantissement, et donc le taux d’intérêt.

Quel est le coût de la solution provisoire ?

La période de transition dans le cadre du financement intermédiaire ne fait l’objet d’aucun remboursement. Les acheteurs de biens immobiliers ou les personnes qui changent de bien immobilier ne doivent donc payer que les intérêts du crédit intermédiaire. Dès que le produit de la vente est disponible, ils remboursent la somme en une seule fois. Il n’y a pas de pénalité de remboursement anticipé (nous y reviendrons plus loin). « Un crédit-relais a presque toujours une durée courte de quelques mois. Cela permet de limiter les coûts », explique l’expert de la LBS. Le crédit intermédiaire devient toutefois onéreux si l’emprunteur ne trouve pas d’acheteur pendant longtemps – et qu’il doit éventuellement entretenir un bien immobilier vide en plus de son nouveau logement.

Quelle est la durée d’un prêt relais ?

La durée d’un financement intermédiaire dépend entièrement du cas particulier, car certains biens immobiliers sont plus difficiles à vendre que d’autres. Cela peut – mais pas nécessairement – être dû à des attentes irréalistes en matière de prix. C’est pourquoi il est judicieux de faire déterminer la valeur vénale d’un bien immobilier par un professionnel. De plus, les vendeurs réduisent ainsi le risque de devoir corriger le prix et que le produit de la vente ne suffise pas à rembourser entièrement le crédit relais.

Dietmar Schmitz connaît également des cas où l’ancien logement est rapidement parti et où le nouveau n’est pas encore prêt à être occupé : « Si vous avez un acheteur potentiel solvable sous la main, il peut être intéressant de vendre tout de suite et de louer par exemple l’ancien bien immobilier pendant un certain temps, jusqu’à ce que vous en trouviez un nouveau ». Cela permet de raccourcir la période de financement intermédiaire, voire de l’éviter complètement.

Qu’advient-il du crédit lors de la vente de la maison ?

Il arrive parfois qu’un bien immobilier doive être vendu alors que son financement est encore en cours. Si le contrat a été conclu il y a dix ans, il est généralement possible de le résilier sans frais. Dans le cas contraire, la résiliation est possible, mais une indemnité de remboursement anticipé doit être versée à l’établissement de crédit pour les intérêts perdus. En fonction de la durée restante et de la dette résiduelle, ces frais s’élèvent parfois à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Il est avantageux d’avoir négocié des droits de remboursement spéciaux lors de la conclusion du contrat. La banque prend en compte l’amortissement exceptionnel convenu dans le calcul de l’indemnité de remboursement. Ainsi, l’indemnité de remboursement anticipé est au moins un peu moins élevée.

Comment éviter les pénalités de remboursement anticipé ?

Il existe trois possibilités pour contourner une pénalité de remboursement anticipé :

1. fournir une garantie de remplacement

Si vos parents ou grands-parents possèdent un bien immobilier non hypothéqué, celui-ci peut servir à l’avenir de garantie pour le crédit. La condition est que ce bien immobilier ait une valeur identique ou supérieure à celle du bien immobilier pour lequel le financement de la construction a été conclu à l’origine. Et les propriétaires doivent bien sûr être d’accord.

2. emporter le prêt

Si vous vendez un bien immobilier et achetez à la place un nouveau bien au moins aussi précieux, vous pouvez dans certains cas emporter le prêt existant. Cette variante ne fonctionne également que si les garanties sont équivalentes.

3. l’acheteur reprend l’ancien contrat de crédit

L’acheteur reprend le contrat à la place du vendeur. Cette option est rare dans la pratique, mais elle pourrait gagner en importance étant donné que les taux d’intérêt des prêts sont actuellement en nette augmentation. Il se peut que le contrat de crédit du vendeur soit alors très intéressant pour l’acheteur.

Comment fonctionne le financement intermédiaire d’un contrat d’épargne-logement ?

Surmonter des difficultés financières jusqu’à la vente d’un bien immobilier est une des raisons d’un financement intermédiaire. Mais il existe d’autres raisons. Dietmar Schmitz explique : « Il arrive qu’un épargnant ait trouvé le bien immobilier de ses rêves, mais qu’il attende encore l’attribution de son contrat d’épargne-logement. Si l’objectif d’épargne et la durée minimale d’épargne sont déjà atteints, cela ne prendra pas beaucoup de temps. Un crédit intermédiaire de la LBS peut prendre le relais pendant ce temps.

Les propriétaires qui se sont déjà occupés de leur financement de suivi peuvent se retrouver dans une situation similaire. Supposons qu’ils aient planifié le deuxième tour de financement de manière à ce qu’un contrat d’épargne-logement prenne le relais de la dette restante à l’expiration de la période de taux fixe. Dans certaines circonstances, il peut y avoir une petite lacune jusqu’à ce que le contrat d’épargne-logement soit prêt à être attribué. Dans ce cas également, le contrat peut faire l’objet d’un financement intermédiaire.

Quelle est la différence avec le préfinancement ?

« Le crédit intermédiaire de la LBS convient lorsque le délai d’attribution n’est que de quelques mois », explique Dietmar Schmitz de la LBS. Il existe également la possibilité d’un préfinancement qui, par rapport au financement intermédiaire, sert à couvrir des périodes plus longues. Un crédit immédiat et un contrat d’épargne-logement sont conclus en même temps, pour le même montant et parfaitement coordonnés. L’argent pour le bien immobilier provient donc d’abord du crédit immédiat. Les taux d’intérêt habituels du marché s’appliquent. Au lieu d’investir dans le remboursement, les prestations d’épargne sont versées sur le contrat d’épargne-logement. Dès que celui-ci est prêt à être attribué, le préfinancement est entièrement racheté. Le taux est fixe du premier au dernier jour, indépendamment de l’évolution des taux d’intérêt au cours des prochaines années. Cette construction, également appelée crédit d’épargne-logement combiné, offre une sécurité de planification à long terme.

En outre, la composante d’épargne-logement apporte d’autres avantages, comme des opportunités d’aide et des possibilités de remboursement très flexibles. Par exemple, des versements spéciaux sur le prêt d’épargne-logement sont possibles à tout moment et sans frais, qu’il s’agisse de petites contributions (par exemple le remboursement des impôts) ou de sommes importantes (par exemple lorsque l’assurance-vie arrive à échéance).

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