Celui qui a trouvé le bien immobilier qui lui convient et qui souhaite l’acheter doit tenir compte du fait qu’au prix d’achat proprement dit du bien immobilier s’ajoute encore une somme considérable de frais annexes. Il est donc important de prévoir ces frais annexes dès le financement.
Les frais annexes lors de l’achat d’un appartement se composent d’une part de frais annexes fiscaux ainsi que de frais annexes prescrits par la loi, et d’autre part, il existe dans tous les cas des frais annexes variables, comme par exemple une commission d’agence, qui ne s’applique pas à chaque bien immobilier.
Les frais annexes en un coup d’œil
Type de frais |
Montant |
Impôt sur les mutations foncières |
3,5-6,5 pour cent (selon le Land) |
Registre foncier |
environ 0,5 pour cent |
Frais de notaire |
environ 1,5 pour cent (plus TVA) |
Frais de courtage |
3,5 à 7 % (selon l’État) |
Expert |
à partir de 450 €, selon le type d’expertise |
Frais de déménagement |
env. 500-2.000 €, en fonction de la charge de travail |
Frais d’assainissement |
en fonction de l’état de l’objet |
Frais annexes de financement |
selon le type de crédit et le contenu du contrat |
L’impôt sur les mutations foncières
Celui qui conclut l’achat d’un appartement doit payer peu après un impôt sur les mutations foncières. La raison en est que lors d’un achat immobilier, vous n’achetez pas seulement l’appartement, mais aussi une partie de l’ensemble de la maison d’habitation ainsi que le terrain. Cet impôt varie selon les Länder :
Bade-Wurtemberg |
5 pour cent |
Bavière |
3,5 pour cent |
Sarre |
6,5 pour cent |
Rhénanie-Palatinat |
5 pour cent |
Hesse |
6 pour cent |
Thuringe |
6,5 pour cent |
Saxe |
3,5 pour cent |
Saxe-Anhalt |
5 pour cent |
Rhénanie-du-Nord-Westphalie |
6,5 pour cent |
Basse-Saxe |
5 pour cent |
Brême |
5 pour cent |
Hambourg |
4,5 pour cent |
Brandebourg |
6,5 pour cent |
Berlin |
6 pour cent |
Mecklembourg-Poméranie occidentale |
6 pour cent |
Schleswig-Holstein |
6,5 pour cent |
Conseil de lecture : découvrez comment économiser l’impôt sur les mutations foncières dans notre article complémentaire.
Les frais de registre foncier
Toute personne qui achète un appartement a besoin, en tant qu’acheteur, d’une inscription au registre foncier. La plupart du temps, c’est un notaire qui se charge de cette tâche et qui demande l’inscription d’une cession au registre foncier. L’inscription au registre foncier entraîne ainsi des frais annexes d’environ 0,5 % du prix d’achat.
Les frais de notaire
Les frais de notaire sont également des frais annexes obligatoires à l’achat. Le notaire est chargé, en tant que distance indépendante, de faire de l’achat une transaction juridiquement contraignante et de la documenter. Il authentifie donc le contrat de vente de l’appartement en copropriété, vérifie que le bien immobilier ne présente pas de charges financières anciennes ou de droits de vente de tiers. Comptez environ 1,5 % du prix d’achat, plus la TVA légale.
Les frais de courtage
Ces frais ne sont dus que si la vente de l’appartement est réalisée par un agent immobilier. L’acheteur et le vendeur paient chacun la moitié de la commission de l’agent immobilier. Pour chaque partie, cela représente environ 2 à 4 % du montant de la vente.
L’expert
Si vous souhaitez acheter un appartement existant ou un appartement dans un bâtiment ancien, vous devriez faire appel à un expert qui examinera les défauts de construction. Son évaluation professionnelle permet de mieux calculer le coût de la rénovation d’un bâtiment ancien. Selon la région, il faut compter au moins 450 euros TTC.
Le déménagement
Plein d’enthousiasme à l’idée d’emménager dans un nouveau logement, on oublie vite les coûts du déménagement proprement dit. Ceux-ci peuvent être très individuels et sont difficilement quantifiables. Ils dépendent par exemple de la taille de votre ménage, de la distance entre les objets et de la quantité de meubles et d’objets. Si vous avez un appartement de 75 mètres carrés et que vous déménagez dans un rayon de 50 kilomètres, vous devez vous attendre à des frais d’environ 800 euros. Les coûts augmentent avec la taille de la surface et la distance. De plus, le fait de déménager avec l’aide d’une entreprise de transport ou avec des aides privées fait une différence de prix.
Les coûts de rénovation
Lorsqu’on achète un logement neuf, on n’a généralement pas besoin de faire des travaux de rénovation. Mais il en va autrement pour un bien immobilier existant. Les coûts varient en fonction de l’ampleur des travaux.
Notez qu’en tant que membre de la copropriété, il se peut que vous soyez également coresponsable de l’entretien de l’ensemble de l’immeuble. Ainsi, si des travaux de rénovation sont nécessaires dans l’immeuble, vous devez contribuer à ces coûts en tant que propriétaire. Pour de tels cas, une somme d’argent est généralement versée chaque mois au sein de la communauté en tant que réserve d’entretien.
Les frais de financement varient également beaucoup en fonction de l’achat du logement. Par exemple, si vous achetez un appartement en copropriété non terminé à un promoteur immobilier, il se peut que vous deviez encore payer des intérêts d’emprunt.
Bon à savoir : Si vous n’avez pas retiré la totalité de votre prêt pour le prix d’achat avant une certaine date, vous payez des frais de mise à disposition à l’institut de crédit : généralement 0,25 pour cent par mois sur la somme non encore retirée. Prévoyez donc les échéances dans le contrat de vente de manière à éviter ces intérêts d’attente.
Examinez très attentivement votre contrat de financement et tenez toujours compte du taux annuel effectif global (TAEG). Il indique quels sont les frais pour les remboursements exceptionnels ou les commissions d’intermédiaires.
Dois-je payer les frais annexes de ma poche ?
Pour obtenir un financement complet, vous devez non seulement avoir une solvabilité irréprochable, mais aussi un score SCHUFA élevé et un revenu très important.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous devez pouvoir, dans le meilleur des cas, couvrir les frais annexes par vos propres moyens. L’expérience montre qu’il faut au moins 30.000 euros. En effet, les banques n’aiment pas financer les frais annexes lors de l’achat d’un appartement, car elles n’ont pas de valeur matérielle en garantie.
Frais accessoires courants lors de l’achat d’un appartement
Lors de l’achat d’un appartement, il y a aussi des frais annexes qui sont réguliers. Il s’agit entre autres de la taxe foncière, qui doit être payée chaque année et qui varie selon le logement. De plus, en tant que membre de la communauté des propriétaires, vous devez régulièrement payer des frais de ménage pour assurer l’entretien et le fonctionnement de l’immeuble. On compte en moyenne trois euros par mètre carré de surface habitable. En règle générale, plus la maison est ancienne, plus les frais sont élevés. Après l’achat, il faut bien sûr aussi payer les frais d’exploitation dans le nouveau logement pour l’électricité, le chauffage, le téléphone et Internet. Et pour finir, n’oubliez pas que vous devez également rembourser le financement de la construction. Les mensualités du crédit sont réglées chaque mois.