Epargne-logement &amp ; Financement Le logement comme placement financier : comment acheter et louer est rentable

Rate this post

La phase persistante de taux d’intérêt bas pose des problèmes à de nombreux épargnants. Il n’est plus guère possible de trouver des placements sûrs qui rapportent plus d’un pour cent d’intérêt. L’achat d’un logement locatif en vue d’une utilisation ultérieure à titre personnel peut donc être une option judicieuse pour les particuliers.

Un appartement comme placement financier : de bonnes raisons

Disposer de son propre bien immobilier en location offre plusieurs avantages : les propriétaires ont ainsi la certitude de posséder déjà l’appartement qui leur convient pour la retraite et de pouvoir l’aménager entièrement à leur guise, par exemple sans obstacles. De plus, en tant que propriétaire du logement, on a la possibilité d’effectuer des réparations et des investissements tout en économisant des impôts avec le logement loué. En tant que propriétaire occupant, ces frais ne sont pas déductibles des impôts. D’une manière ou d’une autre, vous profitez de l’augmentation de la valeur de votre logement

Comment trouver un bon logement à louer ?

  1. Emplacement : Examinez la taille, le plan et le confort, la situation de l’habitation et des transports ainsi que l’infrastructure. Y a-t-il des appartements vides dans le quartier ? Dans ce cas, achetez plutôt ailleurs !
  2. Visite : Demandez quelles rénovations sont prévues. Les réserves sont-elles suffisantes, des répartitions spéciales sont-elles prévues ? Comment travaille le syndic ? La communauté des propriétaires est-elle en harmonie ?
  3. Conseils de professionnels : Demandez de l’aide – un expert en construction ou un architecte expérimenté examine la maison pour vous afin de détecter les vices cachés.
  4. Prix d’achat : La LBS publie chaque année dans le « Marché de l’immobilier résidentiel » les prix de l’immobilier pour 640 villes.
  5. Loyer : Pour connaître le montant du loyer auquel vous pouvez vous attendre, consultez les tableaux des loyers locaux.
  6. Rendement locatif : Il indique le pourcentage des coûts d’investissement que vous récupérez par le biais du loyer annuel. Toutes charges comprises, le rendement locatif net devrait être supérieur à 4 %.
  7. Financement : Avec un contrat d’épargne-logement, vous vous assurez un prêt à faible taux d’intérêt. Idéal : investir 20 % de fonds propres.
  8. Les impôts : Un professionnel de la fiscalité vous dit, avant même l’achat, si votre investissement est rentable sur le plan comptable.

Une belle vue

Au bout de dix ans, la somme d’épargne-logement versée permet de rembourser le crédit de préfinancement et, à chaque versement supplémentaire, une partie du prêt est alors amortie. Ainsi, les frais d’intérêts et les déductions fiscales diminuent. Cela signifie que la charge fiscale augmente légèrement – et donc aussi la charge mensuelle nette. La première année du prêt d’épargne-logement, celle-ci est de 123 euros. Jusqu’au remboursement, elle passe à 168 euros.

Acheter un appartement et le louer : Financement

L’argent pour la construction n’a jamais été aussi bon marché. Avec les conditions exceptionnelles actuelles, il est tentant de financer entièrement l’achat d’un bien immobilier par un emprunt. Mais attention : celui qui contracte un prêt pour plus de 60 % de la valeur de nantissement paie progressivement à la banque une prime de risque de plus en plus élevée. En règle générale, plus les fonds propres sont importants, meilleures sont les conditions offertes par la banque.

Les crédits au banc d’essai : Demandez dans quelle mesure les taux d’intérêt baissent si vous augmentez votre part de fonds propres. Les placements à taux d’intérêt plus élevés ne devraient toutefois pas être vendus au profit des fonds propres. Comparez d’abord le rendement net des placements financiers existants avec les intérêts d’emprunt pour le montant correspondant. Renseignez-vous auprès de la banque sur les offres de prêts d’un montant plus élevé – dans certains cas exceptionnels, les taux d’intérêt sont plus avantageux.

Avantage pour les épargnants : Les prêts d’épargne-logement sont d’ailleurs accordés sans majoration pour risque même s’ils dépassent 60 % de la valeur de nantissement.

Les revenus locatifs sont imposables. Toutefois, les coûts liés au logement loué (tels que les intérêts, l’amortissement ou les réparations) peuvent être déduits des revenus locatifs. Les bailleurs peuvent ainsi réduire les revenus locatifs imposables.

Amortissement : Chaque année, il est possible d’amortir deux pour cent des coûts d’acquisition ou de construction (hors coûts du terrain). Pour un appartement de location acheté pour 150.000 euros, les revenus imposables provenant de la location sont ainsi réduits de 3.000 euros par an.

Remise en état : Les dépenses d’entretien (par exemple pour un nouveau carrelage dans la salle de bain ou de nouvelles fenêtres) peuvent être immédiatement déduites des impôts. L’administration fiscale considère ces frais comme des frais professionnels. Attention : les mesures peuvent, le cas échéant, être considérées comme des dépenses proches de l’acquisition et ne peuvent donc être amorties que de manière linéaire sur 50 ans. Une règle générale s’applique devant le fisc : si les dépenses de modernisation dépassent 15% nets des coûts d’acquisition du bâtiment dans les trois ans suivant l’achat, elles ne sont plus déductibles au titre des frais professionnels. Cela s’applique alors à l’ensemble des mesures prises au cours de ces trois années.

Louer un appartement : Les périodes de vacance et la taxe

Louer uniquement : Selon la Cour fédérale des finances (dossier IX R 1/07), les frais professionnels sont des dépenses destinées à garantir les revenus. Seule la location permet d’obtenir des revenus, pas la vente, ont estimé les juges. Une décision de louer doit donc être reconnaissable – ce qui n’est pas le cas tant que le propriétaire ne veut pas seulement louer le bien immobilier, mais aussi le vendre.

Références : Si vous souhaitez bénéficier de la déduction des frais professionnels après avoir quitté votre logement, partez à la recherche de locataires et non d’acheteurs. Prouvez au fisc que vous souhaitez louer l’appartement – par exemple en publiant des annonces de logement, en mandatant un agent immobilier et en prouvant que vous avez des locataires potentiels.

Investir en toute sécurité dans un objet de placement

Celui qui achète un bien immobilier pour investir calcule différemment qu’un propriétaire occupant. Mais pour les deux, il est important de trouver une combinaison de financement équilibrée. Dans ce contexte, les bailleurs peuvent également tirer profit des avantages d’un contrat d’épargne-logement.

Face à la faiblesse des taux d’intérêt, les épargnants se demandent comment placer leur argent. Les promoteurs et les acheteurs aux revenus fixes bénéficient de crédits avantageux. Il n’est donc pas étonnant que de plus en plus de personnes envisagent d’acheter un logement pour le louer. C’est ce que montrent des enquêtes comme le baromètre du patrimoine publié chaque année par l’Association allemande des caisses d’épargne et des banques de virement : Dernièrement, 27 pour cent des personnes interrogées estimaient que l’immobilier utilisé par des tiers était parfaitement adapté à la constitution d’un patrimoine. Dix ans plus tôt, ils n’étaient que 7 %. Les courtiers confirment cette tendance. La LBS Immobilien GmbH NordWest, par exemple, ne vendait que dix pour cent de ses appartements en copropriété pour investir avant le début de la crise financière en 2007, alors qu’en 2017, ce chiffre a atteint presque trente pour cent.

L’achat est-il rentable ?

Pour que l’investissement soit rentable, le rapport entre les revenus locatifs et le prix d’achat du bien immobilier doit être correct :

Loyer annuel brut/prix d’achat x 100 = rendement locatif brut

Le prix d’achat est par exemple 25 fois le loyer annuel, ce qui donne un rendement locatif brut de 4 %. Concrètement

12.000 euros/300.000 euros x 100 = 4 %.

Le rendement locatif net offre une meilleure orientation. Les frais annexes à l’achat, les frais de gestion et d’entretien sont pris en compte ici (exemple à droite). Les paiements et les économies d’impôts ainsi que le financement ne sont pas pris en compte. *

*Sur le site web de la Stiftung Warentest, vous trouverez un calculateur gratuit qui prend en compte ces facteurs et d’autres (par ex. forfait pour perte de loyer).

Coûts
Prix d’achat 300 000 euros
plus frais d’acquisition plus 30.000 euros
Total des dépenses 330 000 euros
Loyer net 12 000 euros
Administration moins 600 euros
Entretien moins 1.000 euros
Revenu locatif annuel 10 400 euros

Rendement locatif net : 10.400 euros/330.000 euros x 100 = 3,15 %.

Le montant du rendement

De nombreuses personnes apprécient l’immobilier parce qu’il est plus tangible que les titres abstraits. Les investisseurs espèrent une valeur stable et des revenus locatifs stables. Mais pour que leurs attentes se réalisent, ils doivent investir du temps – tout d’abord dans le choix du bien. Le directeur régional de la LBS, Konstantinos Stylianos, explique ce qui est important : « L’emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Les acheteurs sont attentifs au bon fonctionnement de l’infrastructure, à l’environnement social et aux bonnes prévisions démographiques ». Outre la situation immobilière, l’état et l’équipement sont tout à fait décisifs pour la valeur du logement et pour éviter les logements vacants. Il se peut également que la valeur de votre logement diminue. Soyez conscient que même si vous possédez un bien immobilier, votre patrimoine n’est pas totalement en sécurité.

La rentabilité de l’investissement dépend en général fortement des revenus locatifs. Ceux-ci ne doivent pas seulement être fiables, mais aussi être proportionnels au prix d’achat. Si le prix de l’immobilier est par exemple 25 fois supérieur au loyer annuel, le rendement sera de 4 %. « Mais en aucun cas les frais annexes d’acquisition ne doivent manquer dans le calcul », souligne Stylianos. Ceux-ci – tout comme les dépenses de gestion et d’entretien – influencent le rendement locatif net. Ces derniers temps, il est devenu plus difficile d’obtenir des rendements élevés. En effet, dans de nombreux endroits, les prix d’achat ont augmenté plus fortement que les loyers. « Mais même un rendement de 2 à 3 pour cent semble actuellement assez attractif par rapport à d’autres placements », explique Stylianos.

Avantages pour les bailleurs

Pour les acheteurs qui ont besoin d’un prêt, la situation actuelle des taux d’intérêt est très favorable. En effet, « les investisseurs obtiennent de super conditions, surtout s’ils apportent des garanties élevées – par exemple un bien immobilier qu’ils occupent eux-mêmes », explique l’expert en financement de la LBS. Ils peuvent alors déduire les intérêts du crédit de leurs impôts (contrairement aux propriétaires occupants) en tant que frais professionnels – comme presque tous les frais liés à l’appartement loué (par exemple les dépenses de réparation et de gestion, les frais de gestion de compte). Le poste le plus important, à savoir les frais d’acquisition (hors terrain), peut être amorti sur une durée de 50 ans. Les avantages fiscaux constituent donc un argument en faveur de l’achat d’un objet de rendement.

Mais ce qui est encore plus important, c’est que la propriété du logement sans dettes convient parfaitement comme prévoyance vieillesse supplémentaire et comme extension du patrimoine. Pour atteindre cet objectif, un financement équilibré et axé sur le long terme avec un mélange de fonds propres, de prêts à annuités et de contrats d’épargne-logement est utile. Konstantinos Stylianos souligne : « L’épargne-logement est également utile pour les investisseurs privés afin de se prémunir contre une hausse des taux d’intérêt ». Sinon, des coûts plus élevés lors de la prolongation ou du financement de suivi pourraient bouleverser ses propres calculs.

Rénover son appartement

Dans le cas d’un appartement en copropriété, il est également important que les bailleurs entretiennent durablement le bien immobilier. Pour cela, ils devraient constituer des réserves, de préférence à l’aide d’un contrat d’épargne-logement. Si des rénovations s’avèrent nécessaires, ils ne disposeront pas seulement d’une épargne. Ils peuvent financer aux conditions actuelles et toujours en vigueur. « Le montant de l’épargne-logement est secondaire », explique Stylianos. « En fonction des mesures à prendre, le contrat d’épargne-logement peut être taillé sur mesure ». L’épargnant-logement peut augmenter le montant de son contrat pour obtenir un prêt plus important ou le diviser s’il n’a besoin que d’une somme plus petite.

Les investisseurs privés devraient examiner et entretenir leur bien avec soin, faire des calculs réalistes et disposer d’un financement solide. C’est alors que l’immobilier pourra être à la hauteur de sa réputation de placement sûr.

Paul

Paul

Passionné de rédaction et d'actualité depuis tout petit ! J'écris avec mon style, et je donne parfois mon avis. Depuis plus de 5 ans, la rédaction est mon métier à temps plein. J'espère que mes articles vous plairons

A Propos

Ragemag partage les dernières actualités, astuces et informations du quotidien avec passion, et depuis 5 ans maintenant.

Articles Récents