Le registre des charges foncières : Que dit-il ?

Le registre des charges foncières renseigne sur les obligations de droit public qui « pèsent » sur un terrain. Il est possible qu’aucune, une ou plusieurs charges foncières soient inscrites. Toutes les charges foncières ont un point commun : elles prescrivent au propriétaire du terrain les choses qu’il doit faire, ne pas faire ou tolérer sur le terrain. Toute personne souhaitant acheter un terrain doit donc impérativement vérifier s’il existe des charges foncières. En effet, dans le pire des cas, elles compliquent ou empêchent la construction. Il en va de même pour les terrains déjà construits : Certaines charges foncières réduisent la valeur d’un bien immobilier. Celui qui connaît le hic – ou plutôt le terrain – a un net avantage lors des négociations de prix avec le propriétaire.

En principe Les charges foncières existent durablement et sont contraignantes. Elles sont transmises au successeur juridique, c’est-à-dire à l’acheteur, lors de la vente du terrain.

Toute personne souhaitant construire un bâtiment doit obtenir un permis de construire. Dans le cadre de la procédure dite de permis de construire, l’autorité compétente en matière de construction vérifie si le projet de construction demandé est conforme aux dispositions légales. Si ce n’est pas le cas, la demande de permis de construire est rejetée. Il n’y a souvent qu’une seule solution pour se sortir de ce mauvais pas : la charge de construction. Si le propriétaire du terrain est prêt à faire enregistrer une telle charge de construction sur son terrain, il obtient l’autorisation souhaitée. Pour cela, il lui suffit d’envoyer une demande de charge foncière et une déclaration d’accord écrite à l’autorité compétente en matière de construction.

MaisUne fois que la charge foncière est inscrite au registre des charges foncières, elle y reste éternellement. Même si le donneur de la charge foncière, comme l’autorité de construction désigne désormais le propriétaire du terrain, veut revenir sur sa décision – une radiation n’est possible que dans des cas exceptionnels et avec l’accord écrit de l’autorité.

Le registre des charges foncières n’est pas accessible au public. Le législateur exige que seules les personnes ayant un « intérêt légitime » puissent le consulter – les propriétaires fonciers ou les acheteurs potentiels par exemple. Normalement, c’est le propriétaire ou son agent immobilier qui demande à consulter le registre des charges foncières. Le vendeur exige-t-il que vous vous en chargiez ? Dans ce cas, il devrait vous délivrer une procuration.

Adressez-vous au service de contrôle de la construction de votre ville ou de votre commune. En Allemagne, presque tous les Länder tiennent un registre des charges foncières. Seule exception : la Bavière. Dans ce pays, les charges foncières sont inscrites au registre foncier en tant que servitudes. Le Brandebourg s’en est également écarté pendant un certain temps, mais a réintroduit le registre des charges foncières en 2016. Le règlement de construction du Land concerné sert de base juridique. Dans le Brandebourg, il s’agit par exemple du BbgBO.

Il existe un certain nombre de charges foncières inscrites au registre des charges foncières que vous pouvez rencontrer lors de l’achat d’un terrain ou d’une maison. Par exemple

• Charge de construction d’un emplacement: Des tiers peuvent utiliser les places de stationnement sur votre terrain. Vous êtes tenu de le tolérer. En général, vous recevez en contrepartie une indemnité de la part de vos voisins.
• Charge de construction à distance: On appelle surface de dégagement une surface libre entre deux bâtiments. Cela signifie que vous ne pouvez pas construire sur certaines parties de votre terrain afin de respecter les distances légales avec vos voisins.
• Charge de construction de viabilisation: Le maître d’ouvrage d’à côté veut lui aussi raccorder son terrain à la voirie et aux réseaux publics. Vous vous engagez envers lui à mettre à disposition une surface pour son accès ou pour le passage de conduites.
• Charge de construction de surface de jeux pour enfants: Si, lors de la construction d’un immeuble d’habitation, plus de cinq appartements sont créés et que vous souhaitez ensuite les louer, vous êtes tenu d’aménager une aire de jeux sur le terrain.
• Charge de passage: Vous acceptez que l’accès à la propriété voisine passe par votre propre propriété.

Cela varie. Selon la commune et le nombre de charges foncières existantes, les frais varient entre 20 et 150 euros. C’est le règlement de chaque commune qui détermine si des frais sont également facturés pour la consultation. En règle générale, un renseignement téléphonique sur le registre des charges foncières est gratuit.

Dans le registre foncier, le bureau du registre foncier consigne les rapports de propriété du terrain. Les droits d’usage et d’usufruit ainsi que les gages, les dettes foncières et les hypothèques y sont également mentionnés. Il existe parfois des accords privés avec le voisin, par exemple un droit de passage. Il s’agit alors de ce que l’on appelle des servitudes foncières. Celles-ci sont inscrites dans la section II du registre foncier.

L’extrait du registre des charges foncières vous informe exclusivement sur les éventuelles charges foncières. Contrairement aux inscriptions au registre foncier, il s’agit d’obligations ou d’accords de droit public et non de droit privé. Le registre des charges foncières sert donc de complément au registre foncier.

Si vous êtes sérieusement intéressé par un terrain, il ne suffit pas de consulter le registre foncier. S’il y a des charges foncières ou non ? Seul le registre des charges foncières vous le dira. En effet, vous voulez savoir si vous pouvez utiliser le terrain comme vous le souhaitez. Il existe en effet des charges foncières, comme par exemple la charge foncière sur les emplacements, qui limitent considérablement l’utilisation du terrain. En tout état de cause, vous ne devriez pas vous fier au notaire : Il n’est pas tenu de consulter le registre des charges foncières lors de la conclusion du contrat de vente.

Si vous omettez de vérifier le registre des charges foncières, vous ne pourrez plus faire marche arrière après l’achat : les charges foncières inscrites vous seront obligatoirement transférées en tant qu’ayant droit. Seule exception : S’il s’avère après coup que le vendeur était au courant des charges de construction et qu’il a sciemment dissimulé ses connaissances, vous pouvez faire valoir des droits de garantie. Car aux yeux du législateur, il s’agit d’un cas de tromperie dolosive.