En 2021 déjà, la courbe des taux d’intérêt était légèrement ascendante et les experts s’attendaient à ce que cette évolution se poursuive en 2022. Beaucoup sont toutefois surpris de la vitesse à laquelle les taux d’intérêt ont récemment augmenté. Depuis janvier, ils ont à peu près doublé : le taux annuel effectif global (TAEG) pour les prêts à la construction d’une durée de dix ans est passé de 1 à 2 %. Une nouvelle hausse des taux est envisageable. L’épargne-logement, instrument classique de garantie des intérêts, revient donc sur le devant de la scène.
Financer l’acquisition d’un bien immobilier – avec des taux fixes sur toute la durée du prêt
Les personnes qui souhaitent acquérir un bien immobilier aujourd’hui sont confrontées à des conditions de plus en plus difficiles. Les coûts des intérêts augmentent et les difficultés connues persistent, en particulier les prix d’achat élevés et les exigences en matière de fonds propres. Il est donc d’autant plus important de disposer d’un concept mûri de financement de la construction, dans lequel le contrat d’épargne-logement joue un rôle précieux. « En tant que moyen de garantir des taux de financement bas, l’épargne-logement est maintenant encore plus intéressante qu’avant », souligne Kathrin Hartwig de la LBS. « De nombreux clients qui souhaitent réaliser directement un projet de construction ou d’achat utilisent donc ce qu’on appelle un financement combiné ».
Les acquéreurs obtiennent tout d’abord un crédit de préfinancement assorti d’un délai de grâce. Le taux d’intérêt est celui du marché. En même temps, ils épargnent un contrat d’épargne-logement avec lequel ils rembourseront plus tard le crédit. À partir de là, ils ne remboursent plus que le prêt d’épargne-logement avantageux. Cette solution permet de financer des biens immobiliers avec une sécurité de planification à long terme. En effet, les taux d’intérêt peuvent être fixés au début du contrat, de la première à la dernière échéance, et ce pour une durée pouvant aller jusqu’à 30 ans. Il est ainsi possible d’éviter un financement de suivi – à un taux d’intérêt actuellement inconnu, mais qui pourrait être plus élevé à l’avenir. « Grâce aux tarifs d’épargne-logement actuellement très attractifs, il est possible de conserver les taux d’intérêt avantageux », ajoute Kathrin Hartwig de la Landesbausparkasse. L’évolution du niveau général des taux d’intérêt n’a donc aucune importance.
Quels sont les facteurs qui influencent l’évolution future des taux d’intérêt pour la construction ?
Récemment, la Banque centrale européenne (BCE) a encore décidé de ne pas amorcer le tournant des taux d’intérêt. Le taux directeur reste à zéro pour cent. Mais l’inflation en Allemagne augmente rapidement et la pression sur la banque centrale pour qu’elle prenne des contre-mesures s’accroît. La BCE n’exclut probablement plus une augmentation du taux directeur dès le milieu de l’année. C’est l’une des raisons pour lesquelles les spécialistes s’attendent à une nouvelle hausse des taux d’intérêt pour la construction. La Bafin (autorité fédérale de surveillance des services financiers) exerce en outre une influence sur l’évolution des taux en demandant aux banques de placer davantage d’argent en garantie à partir de 2023. Pour connaître les autres facteurs qui influencent les taux hypothécaires et les financements de la construction, lisez notre article « Renversement de tendance pour les taux de construction ».
S’assurer à temps des taux d’intérêt de construction pour le financement de suivi
De nombreux propriétaires qui ont acheté un logement il y a quelques années surveillent également de près l’évolution des taux d’intérêt actuels. Il se peut que la période de fixation du taux d’intérêt débiteur de leur financement de construction en cours se termine bientôt. En règle générale, le bien immobilier n’est pas encore remboursé, de sorte qu’un financement de suivi est nécessaire pour la dette restante. Ceux qui ne veulent pas se compliquer la vie acceptent l’offre que leur banque leur envoie automatiquement. Il s’agit de ce que l’on appelle une prolongation. Mais il est également possible de restructurer la dette. Dans ce cas, les propriétaires concluent un nouveau prêt à annuités ou optent alternativement pour une combinaison de préfinancement et de contrat d’épargne-logement (voir ci-dessus).
Si le délai de fixation du taux d’intérêt expire dans moins d’un an, il y a de bonnes chances que les emprunteurs puissent s’assurer gratuitement les taux d’intérêt actuels pour la construction. Après la conclusion du nouveau contrat de crédit, il reste généralement six à douze mois (selon le fournisseur) pour appeler les fonds sans payer d’intérêts d’attente. Dans certains cas, il est possible de prolonger la période sans mise à disposition, mais généralement moyennant un certain supplément, par exemple une petite majoration du taux d’intérêt.
Examiner l’option d’un prêt à terme
Les propriétaires dont le financement de suivi n’est pas prévu avant un à trois ans ne sont pas condamnés à attendre. Ils peuvent dès maintenant étudier le marché et les possibilités. Et ceux qui le souhaitent peuvent s’assurer du niveau actuel des taux d’intérêt pour l’avenir grâce à un prêt à terme, contournant ainsi les prévisions plutôt sombres en la matière. Cette forme de financement est généralement disponible trois ans à l’avance, parfois même plus tôt. Les banques facturent un supplément pour les prêts à terme. Les frais sont d’autant plus élevés qu’il faut attendre longtemps avant le versement de l’argent. Selon la fondation Warentest, la majoration du taux d’intérêt pour les crédits anticipés avec un taux d’intérêt fixe de dix ans et un délai d’anticipation de trois ans s’élève en moyenne à 0,36 point de pourcentage (magazine Finanztest 5/2022). Celui qui s’assure les conditions du financement de suivi deux ans avant l’expiration de la fixation des taux paie une majoration d’environ 0,25 point de pourcentage.
L’intérêt financier d’un prêt à terme dépend de l’évolution des taux d’intérêt après la conclusion du contrat. Mais dans tous les cas, les emprunteurs bénéficient d’une sécurité de planification et n’ont plus à se soucier de l’influence de facteurs extérieurs sur le financement de leur dette résiduelle.
Préparer dès maintenant les projets futurs
Mais que font les personnes qui rêvent encore d’avoir leur propre logement ? « Même ceux qui ne souhaitent réaliser leur rêve d’avoir leur propre logement qu’à moyen ou long terme peuvent s’assurer le faible niveau des taux d’intérêt d’aujourd’hui pour demain », explique l’experte de la LBS Hartwig. « Car le contrat d’épargne-logement remplit cette fonction depuis toujours ». Dans le modèle classique, les épargnants-logements épargnent d’abord une certaine partie de la somme d’épargne-logement convenue par contrat, puis ils peuvent utiliser plus tard le prêt d’épargne-logement avantageux. Il n’y a pas que l’acquisition qui peut être préparée avec un contrat d’épargne-logement, mais aussi une future modernisation ou un financement de suivi. Pour savoir à quoi pourrait ressembler votre prêt à la construction, profitez dès maintenant d’une consultation gratuite auprès des spécialistes de la LBS.