Subventions de l’État pour la rénovation et l’achat d’une maison

Des crédits avantageux allant jusqu’à 100.000 euros pour l’acquisition d’un logement à usage personnel sont accordés aux constructeurs et aux acheteurs de biens immobiliers par la Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) avec le « KfW-Wohneigentumsprogramm 124 ». Il n’y a pas de limite de revenus, toute personne construisant une maison ou achetant un bien immobilier résidentiel peut bénéficier du crédit subventionné. Le bien immobilier financé doit toutefois être utilisé à des fins d’habitation propre. Les logements de vacances ne sont pas subventionnés. Les taux d’intérêt débiteurs d’un crédit KfW sont avantageux, mais on trouve souvent des offres comparables auprès d’autres institutions financières. L’avantage de la KfW est qu’elle accorde aux emprunteurs de ce programme jusqu’à trois ans de franchise de remboursement. Cela signifie qu’ils ne paient que les intérêts au début et ne commencent à rembourser que plus tard.

Si le client a un autre prêt auprès d’une caisse d’épargne ou d’une autre banque, les prêts KfW sont inscrits au registre foncier au même rang que les prêts d’épargne-logement. Cela signifie qu’en cas de défaut de paiement, c’est toujours le bailleur de fonds qui figure en première position dans le registre foncier qui intervient en premier. En contrepartie, les acheteurs de biens immobiliers obtiennent des conditions légèrement plus avantageuses de la part de la caisse d’épargne ou de la banque qui est inscrite au premier rang. L’impact de l’aide KfW sur le financement individuel est déterminé lors d’un entretien de conseil personnel.

Le gouvernement fédéral souhaite encourager la construction de maisons efficaces sur le plan énergétique. Cependant, au printemps 2022, l’engouement pour l’aide fédérale aux bâtiments performants (BEG) dans la construction neuve a été tel que les subventions mises à disposition ont été épuisées en quelques heures. Jusqu’à fin 2022, seuls les projets de construction neuve répondant au standard d’efficacité le plus élevé seront donc subventionnés : Maison efficace niveau 40 en combinaison avec le label de qualité pour la construction durable (programme 261 et 262). Les exigences sont élevées et comprennent des critères tels que la consommation de surface et de ressources, les coûts du cycle de vie et bien d’autres encore. Le crédit de soutien maximal de la KfW pour le niveau de maison à énergie positive 40NH avec classe de durabilité est de 150.000 euros par unité d’habitation. Les maîtres d’ouvrage peuvent en outre obtenir une subvention de remboursement de 12,5 pour cent – au maximum 18.750 euros. Une autre subvention de 50 pour cent est accordée pour les frais de suivi de chantier.

Les personnes qui ne bénéficient pas d’un crédit KfW dans le cadre de la BEG peuvent déposer une demande de subvention d’investissement du même montant, mais uniquement s’il s’agit d’un financement de rénovation. Dans tous les cas, la subvention est accordée lorsqu’un organisme de contrôle certifié ou un conseiller en énergie confirme que les exigences du programme de soutien sont remplies et que le label de qualité pour la construction durable a été attribué. Votre conseiller financier se chargera de la demande de subventions publiques dans le cadre du financement de la construction.

Les aides fédérales pour les bâtiments performants (BEG) sont également accordées aux maîtres d’ouvrage qui prévoient une rénovation énergétique d’un bâtiment ancien. Dans ce cas, les aides disponibles sont bien plus nombreuses que pour les nouvelles constructions. Outre les crédits KfW subventionnés et à taux d’intérêt avantageux jusqu’à 150.000 euros par unité d’habitation, des subventions jusqu’à 75.000 euros maximum sont possibles. Le montant de l’aide KfW pour les rénovations dépend de l’économie d’énergie réalisée après la transformation ou les mesures de rénovation. Si la nouvelle installation de chauffage produit de la chaleur à partir d’au moins 55 pour cent d’énergies renouvelables, la subvention la plus élevée est accordée.

Il n’est pas nécessaire de rénover l’ensemble de son bien immobilier – les mesures individuelles qui permettent de réduire la consommation d’énergie sont également encouragées. En cas d’isolation complète de la façade ou d’amélioration énergétique du système de ventilation du bâtiment d’habitation, le taux de subvention s’élève à 20 pour cent des mesures éligibles. Si le système de chauffage de l’ancien bâtiment est remplacé par des énergies renouvelables, le BAFA (Office fédéral de l’économie et du contrôle des exportations) participe même aux coûts d’investissement à hauteur de 50 %. L’État subventionne dans un premier temps l’installation d’un système basé sur les énergies renouvelables à hauteur de 35 % des dépenses. Si l’on remplace à cette occasion un chauffage au fioul, on obtient un remboursement supplémentaire de 10 pour cent – en quelque sorte une prime à la casse pour les modèles particulièrement nocifs pour le climat. Et si, avant de remplacer l’installation de chauffage, on fait élaborer par un conseiller en énergie un plan de rénovation individuel pour une rénovation complète, le BAFA offre alors 5 pour cent supplémentaires des coûts d’investissement dans la nouvelle installation de chauffage. Ainsi, dans le cas le plus favorable, l’État prend en charge la moitié des dépenses liées à un nouveau chauffage. D’ailleurs, les mêmes conditions s’appliquent également si l’on n’installe pas son propre nouveau chauffage, mais une station dite de transfert de chaleur qui permet de se raccorder au réseau de chauffage urbain. La demande de subvention pour la rénovation doit toutefois être déposée avant le début de l’exécution des travaux.

Les propriétaires de bâtiments anciens peuvent bénéficier d’allègements fiscaux en alternative au programme d’aide de la KfW ou du BAFA lorsqu’ils rénovent leur bien immobilier sur le plan énergétique. Les maîtres d’ouvrage peuvent déduire 20 % des coûts de rénovation jusqu’à 200.000 euros de leur charge fiscale sur trois ans. Ainsi, jusqu’à 40.000 euros sont remboursés. La condition préalable à la déduction fiscale est la confirmation des mesures de rénovation énergétique par une entreprise spécialisée certifiée ou un conseiller en énergie. Avantage de l’aide fiscale : les maîtres d’ouvrage peuvent se lancer immédiatement dans la rénovation, la déduction fiscale sera demandée plus tard, une fois les travaux terminés, lors de la prochaine déclaration d’impôt sur le revenu.

« Ceux qui ne prévoient que de petites mesures peuvent déduire jusqu’à 1.200 euros de frais d’artisanat par an. Mais seuls la main-d’œuvre, le déplacement et les frais de machines sont pris en compte. Ceux-ci doivent être mentionnés séparément sur la facture », explique Monika Grave de la LBS. « Qu’il s’agisse d’une transformation ou d’une rénovation énergétique, un crédit de modernisation basé sur un contrat d’épargne-logement est parfaitement adapté au financement des mesures », explique-t-elle. Pour les crédits d’un montant maximal de 50.000 euros, les caisses d’épargne-logement n’ont d’ailleurs pas besoin de procéder à une garantie au registre foncier. « Les maîtres d’ouvrage obtiennent le crédit de modernisation rapidement et simplement, généralement en quelques jours », résume Grave. Calculez avec le calculateur de modernisation de la LBS combien d’argent coûterait votre modernisation.

La plupart des banques de développement des Länder accordent des prêts à faible taux d’intérêt et parfois aussi des subventions aux personnes souhaitant acheter ou construire. Cependant, il existe souvent des conditions et des limites de revenus. Il vaut la peine de se renseigner à ce sujet.

Les communes aident également les autochtones à acquérir leur propre maison, par exemple en proposant des prix réduits pour les terrains. D’autres encouragent les familles à s’installer en leur proposant diverses aides. Là aussi, il vaut la peine de se renseigner ! On peut se renseigner sur les pages d’accueil des communes ou directement à la mairie. « Le paysage régional des subventions est souvent peu clair. Lors du conseil en financement, parlez des possibilités d’aide à votre expert LBS. Les conseillers connaissent les principales sources de financement régionales et suprarégionales », recommande Monika Grave de la LBS.

Wohn-Riester : La propriété du logement est une prévoyance vieillesse

En accordant des primes sur les contrats d’épargne-logement Riester, l’État soutient l’acquisition d’un logement en tant que prévoyance vieillesse. Les épargnants éligibles reçoivent jusqu’à 175 euros d’allocation de base par an, et jusqu’à 300 euros d’allocation pour enfant pour les enfants. Pour une famille avec deux enfants en bas âge, les subventions de l’État s’élèvent à 950 euros par an – à condition que chaque adulte verse quatre pour cent de son revenu assujetti à la sécurité sociale de l’année précédente, au maximum 2.100 euros par an, primes comprises, et que les enfants soient nés à partir de 2008.

Les couples qui gagnent bien leur vie bénéficient d’allègements fiscaux d’un montant comparable. Les primes et les avantages fiscaux sont accordés aussi bien pendant la phase d’épargne que pendant la phase de prêt d’un contrat d’épargne-logement Riester. « Le contrat d’épargne-logement Riester subventionné aide d’abord à constituer les fonds propres nécessaires, puis, pendant la phase de prêt, les allocations accélèrent le remboursement du crédit », explique Monika Grave. « Sur une période de financement de 20 ou 25 ans, l’aide « Wohn-Riester » peut ainsi représenter un avantage de plusieurs dizaines de milliers d’euros ».

Prime au logement : le début de la constitution d’un patrimoine

L’État récompense les épargnants à partir de 16 ans avec la prime d’épargne-logement. La prime complète – 70 euros depuis l’année d’épargne 2021 – est versée lorsque 700 euros sont versés chaque année sur le contrat d’épargne-logement. Pour bénéficier de cette prime, les célibataires (depuis l’année d’épargne 2021) peuvent gagner jusqu’à 35.000 euros par an, les personnes mariées jusqu’à 70.000 euros. Ils bénéficient en outre d’une prime double pour une capacité d’épargne double. C’est le revenu imposable qui est pris en compte, lequel est en général nettement inférieur au salaire annuel brut. Ceux qui sont éligibles à la prime d’épargne salariale reçoivent en plus jusqu’à 43 euros par an sur leurs prestations d’épargne salariale. « La prime à la construction de logements et l’allocation d’épargne salariale incitent à commencer tôt à se constituer un patrimoine. Sur le chemin de l’accession à la propriété, c’est un avantage décisif », souligne Monika Grave de la LBS. Il est clair qu’en commençant plus tôt, on a plus de temps pour constituer le coussin financier nécessaire – et on atteint aussi son objectif avec des taux d’épargne raisonnables.