Comment trouver un terrain à bâtir : conseils importants et listes de contrôle

• Pour trouver un terrain à bâtir à vendre, vous devriez parcourir les portails immobiliers pertinents sur Internet ainsi que les pages d’annonces des journaux régionaux. Vous y trouverez également des indications sur les ventes aux enchères immobilières et les ventes forcées.
• Demandez directement à votre commune s’il existe encore des terrains constructibles. Vous pouvez également vous adresser à la commune pour savoir si l’ouverture d’une nouvelle zone à bâtir est prévue. Vous devriez vous renseigner pour savoir s’il existe déjà un plan d’urbanisme achevé et si vous pouvez le consulter. Dans de tels cas, il est judicieux de manifester suffisamment tôt son intérêt pour un terrain approprié.
• Outre les biens immobiliers, les agents immobiliers proposent souvent une petite sélection de terrains à bâtir. Mais ils vous aident aussi à trouver le terrain à bâtir adéquat dans votre ville ou votre localité et vous assistent jusqu’à la conclusion du contrat – moyennant bien sûr des frais d’agence correspondants.
• De nombreuses institutions financières disposent de leur propre département immobilier et proposent également leurs biens sur Internet. Vous pouvez également rechercher de manière ciblée des terrains dans la région de votre choix sur le site Internet de Sparkassen-Immobilien.
• Renseignez-vous également auprès de vos connaissances – tous les terrains à vendre ne font pas l’objet d’une annonce publique.
• Cherchez de manière ciblée des terrains à bâtir dans la ville ou la commune de votre choix : pour cela, commencez par regarder sur Google Maps où se trouvent des terrains non construits dans une zone bâtie. Examinez ensuite le terrain sur place et renseignez-vous directement auprès des riverains pour savoir qui est le propriétaire. Il vous suffit ensuite de demander à ce dernier si le terrain est à vendre.

Si, lors de la recherche d’un terrain, vous êtes tombé sur un terrain à bâtir qui correspond à vos attentes et dont vous pouvez vous permettre le prix, le futur maître d’ouvrage doit se demander, avant d’acheter le terrain, si celui-ci est constructible. Vérifiez s’il s’agit d’un terrain à bâtir désigné selon le §30 ou le §34 du code de la construction (BauBG), qui convient sans restriction à la construction d’une maison individuelle. Si le terrain à bâtir ne se trouve pas dans une zone de construction désignée, vous devriez adresser une demande préalable de construction à votre commune. Les autorités compétentes en matière de construction vous donneront des informations juridiquement contraignantes sur la constructibilité du terrain. S’il s’agit uniquement d’un terrain en attente de construction, il est préférable de ne pas l’acheter. Ces terrains sont certes prévus à long terme comme terrains à bâtir dans le plan d’occupation des sols de la commune, mais il n’existe pas encore de plan d’aménagement. Vous risquez de devoir attendre des années avant de pouvoir y construire votre maison.

S’il existe un plan d’urbanisme juridiquement valable pour le terrain, le maître d’ouvrage sait à quoi s’attendre. Ce plan règle souvent les détails, de la hauteur du rez-de-chaussée et du plancher à l’inclinaison du toit, du nombre d’étages à l’orientation du faîte, à la couleur et à la forme du toit. Certains plans d’urbanisme n’imposent que des contraintes minimales : Parfois, on peut même construire une maison suédoise à côté d’une maison de campagne toscane. Chaque commune peut définir elle-même dans son plan d’urbanisme le degré d’uniformité de la construction. En principe, plus la demande de terrains à bâtir est faible dans une commune, plus la liberté de conception pour le bien immobilier est généralement grande.

Des caractéristiques de sol défavorables sur la surface du terrain peuvent entraîner des coûts considérables. Un niveau élevé de la nappe phréatique, des restes de tourbières dans le sous-sol, des sables mouvants ou des remblais datant d’une époque antérieure nécessitent des mesures supplémentaires, comme par exemple une fondation sur pieux pour une meilleure stabilité ou des mesures d’étanchéité particulières pour le bâtiment. En cas de doute, demandez une expertise du sol avant d’acheter. Il y a des indices de problèmes lorsque, par exemple, la nappe phréatique est proche de la surface, lorsque l’eau s’écoule dans le sous-sol ou lorsque le sol semble peu porteur. Dans ce cas, les fondations et la construction de la cave seraient beaucoup plus chères. Pour une expertise du sol, il faut prévoir des frais de 800 à 2 000 euros. Une expertise est moins importante si le terrain se trouve dans le périmètre d’un plan d’urbanisme en vigueur, car dans ce cas, le terrain à bâtir a généralement déjà été examiné au préalable dans des situations critiques.

• De quel type de sol s’agit-il ?
• Y a-t-il des couches imperméables ?
• Faut-il s’attendre à la présence d’inclusions organiques ?
• Y a-t-il eu des remplissages de sol sur le terrain ? Si oui : quand et quoi ?
• Le terrain se trouve-t-il dans une zone de perturbations géologiques ?
• Quelle est la profondeur de la nappe phréatique et faut-il s’attendre à des fluctuations de celle-ci ?
• Y a-t-il de l’eau de couche ou de l’eau sous pression ?
• Le terrain à bâtir est-il temporairement inondé ?
• Des activités commerciales ont-elles été implantées sur le terrain par le passé ? Si oui, lequel ?
• Des gravats, du carburant, de l’huile, de la peinture, des produits chimiques, des déchets de production ou des ordures ménagères ont-ils été stockés sur le site ?
• Faut-il s’attendre à trouver des restes de munitions sur le terrain ?
• Y a-t-il des incendies ou des accidents connus ?

Avant d’acheter un terrain, vérifiez s’il y a des sites contaminés dans le sol du terrain à bâtir. Surtout si votre terrain à bâtir se trouve à l’intérieur d’une localité. Les sites contaminés peuvent résulter d’une ancienne utilisation industrielle ou commerciale. Renseignez-vous sur l’utilisation antérieure du terrain à bâtir auprès des autorités chargées de l’environnement et de l’eau ou dans les registres nationaux des sites contaminés. Si le terrain a été utilisé à des fins commerciales, il peut être conseillé de faire réaliser une expertise du sol. Si la surface du terrain est polluée par exemple par de l’huile ou des gravats, il faut prévoir des frais de nettoyage supplémentaires par mètre cube. La loi fédérale sur la protection des sols détermine qui supporte ces coûts dans chaque cas. En outre, le terrain peut ne plus servir de garantie de financement, car les sites contaminés peuvent fortement réduire sa valeur.

Conseil : avant d’acheter un terrain, renseignez-vous pour savoir si la région a été fortement bombardée pendant la Seconde Guerre mondiale. Dans les centres industriels comme la Ruhr, la région de Stuttgart et la région Rhin-Main, le risque est grand que des bombes non explosées soient encore enfouies dans le sol et qu’elles doivent être récupérées et désamorcées à grands frais. En cas de doute, faites examiner le terrain à bâtir à l’aide d’une sonde de sol – celle-ci permet de détecter facilement les restes de métal, petits ou grands.

Parfois, la pollution du sol provient du terrain voisin. Le voisin doit alors non seulement éliminer les substances nocives, mais aussi rétablir l’état initial du terrain (arrêt de la Cour fédérale de justice, 4 février 2005, 5 ZR 142/04). En principe, c’est toutefois toujours le propriétaire actuel qui est responsable de l’élimination des sites contaminés vis-à-vis des autorités. Comme l’assainissement est souvent coûteux, vous pouvez amortir votre projet de construction sur le plan fiscal. En règle générale, les droits de recours contre le vendeur ne sont applicables que s’ils ont été expressément convenus dans le contrat de vente.

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Inspectez les environs proches plusieurs fois par semaine pour vérifier le niveau sonore du trafic, de préférence à différentes heures. Si des entreprises industrielles se trouvent à proximité du terrain ou si le bruit des avions, des trains ou des routes nuit à la qualité de vie, la valeur du terrain à bâtir diminue. Veillez à ce que le terrain soit situé dans un environnement calme et bien desservi par les transports publics. Les magasins, les écoles, les médecins, les activités culturelles et de loisirs doivent également se trouver à proximité de votre future maison. Les services locaux de l’urbanisme et de l’environnement vous indiqueront si des projets de construction importants sont prévus dans un avenir proche.

• Comment évaluez-vous le caractère du quartier d’habitation ? Les environs du terrain à bâtir donnent-ils une impression d’ordre ou le quartier semble-t-il délabré ?
• Constatez-vous des nuisances olfactives ou sonores (route, chemin de fer, avions, entreprises industrielles) ?
• Le terrain est-il principalement situé au soleil ou à l’ombre, ou dans une région où il y a beaucoup de brouillard ?
• Quelle est la vue ? Les voisins ont-ils une vue directe sur le terrain ?
• Y a-t-il des transports en commun à proximité du terrain ?
• Quel est le niveau d’accès routier (local/interurbain) ?
• Quelle distance devez-vous parcourir pour vous rendre sur votre lieu de travail, à l’école ou à la crèche ?
• Y a-t-il des médecins, des magasins et des agences bancaires à proximité ?
• Y a-t-il sur place des offres culturelles, des possibilités de loisirs, de détente et
  des lieux d’excursion ?

Discutez avec le vendeur et la commune pour savoir si des mesures de viabilisation ont déjà eu lieu sur le terrain, c’est-à-dire si des lignes de téléphone, d’électricité, de gaz, d’eau et d’égouts sont déjà en place. Outre l’administration communale, les télécoms, les entreprises de distribution d’énergie et le service des eaux peuvent vous renseigner. Important : incluez l’état de viabilisation dans le contrat de vente – vous éviterez ainsi des frais inutiles par la suite. Pour les terrains à bâtir dans l’ancien, l’état de la rue adjacente et de l’éclairage public est également important. Si ceux-ci doivent être rénovés dans un avenir proche, les riverains doivent généralement en supporter les coûts.

La qualité de la connexion de données est également de plus en plus importante – dans l’idéal, le terrain dispose déjà d’une connexion haut débit en fibre optique. Il est toujours possible d’atteindre des vitesses de transmission élevées via le câble de télévision. Le mieux est de demander à un voisin direct s’il peut tester pour vous la vitesse de sa connexion Internet.

• L’eau potable est-elle déjà raccordée ?
• À quelle distance se trouve la conduite d’eau potable publique la plus proche ?
• Y a-t-il un raccordement au réseau d’égouts sur le terrain ?
• À quelle distance se trouve la canalisation d’eaux usées ?
• À quelle profondeur se trouve la conduite d’eaux usées ?
• Y a-t-il un raccordement au gaz de ville ?
• À quelle distance se trouve le gazoduc ?
• Des lignes électriques ont-elles déjà été installées ?
• Quelle est la distance entre ces lignes et le site de construction ?
• Y a-t-il un raccordement au téléphone et/ou au câble ?
• Des conduites d’alimentation traversent-elles le terrain ? Si oui, lesquelles ?
• Les contributions à la viabilisation et à l’aménagement du terrain ont-elles été payées ?
• Quels sont les autres frais à payer ?

Si des conduites d’alimentation ou des pylônes se trouvent sur votre terrain à bâtir, ils peuvent fortement restreindre la constructibilité de votre terrain. Renseignez-vous sur ce que l’on appelle les charges de construction, c’est-à-dire les « droits de tiers », auprès du notaire qui consulte le registre foncier pour préparer l’acte de vente. Dans certains Länder, vous trouverez ces charges dans le registre des charges de construction auprès de l’autorité compétente en matière de construction. Vous êtes en sécurité si aucun droit de canalisation ou de passage n’est inscrit et s’il n’y a pas non plus de contradictions concernant les rapports de propriété. La prudence est de mise si votre terrain à bâtir se trouve à proximité de monuments historiques ou naturels. Dans ce cas, vous devez vous renseigner sur les éventuelles restrictions légales.

Un extrait du registre foncier fournit également des indications sur les activités des anciens propriétaires. Par exemple, si le terrain abritait autrefois un atelier de réparation automobile, une station-service ou un pressing, on peut éventuellement trouver des vestiges sur le terrain. Il en va de même pour les entreprises artisanales ou de production, voire l’utilisation comme décharge. Les propriétaires des terrains voisins vous renseigneront également sur leur ancienne utilisation. En cas de doute, soit vous renoncez à acheter ce terrain pour y construire votre maison, soit vous prévoyez des règles de responsabilité dans le contrat de vente.

Une fois que vous avez trouvé le terrain à bâtir qui vous convient et que vous avez décidé de l’acquérir pour y construire votre maison, un notaire prépare le contrat de vente. Il vérifie les inscriptions au registre foncier et rédige le texte du contrat. Pendant l’authentification, il explique les risques juridiques et leur couverture contractuelle. Une fois que toutes les parties ont signé, le notaire informe l’administration fiscale, le comité d’expertise compétent et le registre foncier. Il obtient les documents de radiation et les autres autorisations requises par la loi. En plus du prix du terrain, il y a également toute une série de frais annexes :

Médiation: Vous avez fait appel à un agent immobilier pour trouver le bien ? Il vous en coûtera alors entre trois et six pour cent de frais de courtage – selon la région.

Notaire : Pour que l’achat soit juridiquement valable, vous avez besoin d’un contrat qui sera authentifié par le notaire. Pour cette prestation, il demande des frais qui sont déterminés par un barème. Le montant ne dépend pas seulement du prix d’achat, mais aussi de la charge de travail du notaire. Vous pouvez décider de lui confier uniquement l’authentification ou de le charger également de l’inscription au registre foncier, par exemple. Dans tous les cas, l’inscription elle-même coûte de l’argent supplémentaire.

Financement : Lorsque l’acheteur ou le maître d’ouvrage contracte un crédit pour sa maison, des frais annexes de financement s’appliquent. Il s’agit par exemple d’intérêts de construction et de mise à disposition et de suppléments de paiement partiel, respectivement de frais supplémentaires pour la constitution de la dette foncière chez le notaire et l’inscription au registre foncier.

Impôts et viabilisation : Lors de l’achat, l’État exige 3,5 % d’impôt sur les mutations foncières. Celui qui acquiert un terrain à bâtir paie également un impôt sur les mutations foncières pour le futur bâtiment si le terrain est déjà vendu avec la maison prévue. En revanche, l’acheteur ne paie l’impôt sur les mutations foncières que pour le terrain s’il est libre de choisir un promoteur immobilier après l’acquisition.

Celui qui achète un terrain à bâtir doit en outre compter avec des frais de viabilisation. Il s’agit des frais de raccordement aux égouts, à l’eau, à l’électricité, au gaz ou au chauffage urbain, au câble et au téléphone. Si d’anciens bâtiments sont démolis avant la construction ou si des arbres gênants sont abattus, vous devez également tenir compte de ces coûts. N’oubliez pas les frais de permis de construire, les frais d’électricité et d’eau pour le chantier et les primes d’assurance.

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Lorsqu’un terrain à bâtir adéquat pour votre maison a été trouvé et que le contrat de vente a été signé, l’ingénieur géomètre entre en scène : il élabore les documents de plan et les transpose dans la réalité, plante des piquets sur place, pose des bornes. Si vous souhaitez diviser le terrain, vous faites obligatoirement appel à lui. Le spécialiste vous conseille sur les questions de constructibilité et de plan d’aménagement. Dans certains Länder, les services de l’urbanisme exigent un plan de situation officiel avant le début des travaux, que le géomètre établit pour vous. Il indique à l’entrepreneur les angles du bâtiment et les hauteurs. Une fois les travaux terminés, le professionnel mesure le bâtiment pour le cadastre.

Les frais d’arpentage varient d’un Land à l’autre et sont généralement calculés en fonction de la valeur et de la taille du terrain. La division et l’arpentage d’un terrain de 1.000 mètres carrés (valeur : 100 euros par mètre carré) coûtent environ 1.320 euros. Le mesurage d’un bâtiment avant l’emménagement pour une maison d’une valeur inférieure à 250.000 euros coûte environ 500 euros. A cela s’ajoutent la TVA et les taxes.

Dans notre exemple de cas, les maîtres d’ouvrage ont trouvé un terrain de 400 mètres carrés pour construire une maison individuelle. La nouvelle construction doit coûter entre 200 000 et 250 000 euros. Ils demandent à un géomètre de mesurer la surface du terrain et d’implanter le bâtiment afin qu’il soit placé exactement comme le prévoit la demande de permis de construire approuvée.

Conseil : Dans toute l’Allemagne, les maîtres d’ouvrage peuvent faire appel à un géomètre agréé (ÖbVI), sauf en Bavière où ce sont les services administratifs qui effectuent les mesures. Il clarifie : quelle est la construction autorisée ? Quelles charges pèsent sur le terrain ? Quelle est la valeur du terrain ? En cas de commande ultérieure, les frais font partie de la prestation d’arpentage.
Coûts : pas de commande de suivi, 40 à 80 euros par heure

Arpentage : La famille fait arpenter le terrain, car certaines bornes ne peuvent plus être retrouvées. Celui qui souhaite diviser un terrain à bâtir doit également consulter le professionnel. Celui-ci se procure des documents, mesure, marque les limites, mène des négociations sur les frontières et fait la demande de reprise dans le cadastre des biens immobiliers.
Coût : entre 800 et 1.500 euros

Plan de situation : Pour la demande de permis de construire, le maître d’ouvrage a besoin d’un plan de situation permettant de reconnaître la position et la hauteur du projet prévu. Selon le type de construction et les règles de construction en vigueur dans le pays, l’ingénieur établit un plan de situation officiel (certifié) ou un plan de situation simple.
Coût : entre 800 et 1.500 euros

Piquetage : Une fois la demande de permis de construire approuvée, la phase de construction commence. La première étape consiste à creuser la fouille. Le géomètre marque les angles de la maison avec des pieux en bois (généralement facultatifs selon les Länder).
Coût : entre 300 et 500 euros

Piquetage fin : Après avoir creusé la fouille, le chef de chantier a besoin de points de repère précis pour pouvoir construire le bâtiment en position correcte. Le professionnel marque les axes importants du bâtiment avec des clous sur ce que l’on appelle un cordeau. Le contremaître tend des ficelles au-dessus des clous pour déterminer l’emplacement des murs.
Coût : entre 400 et 600 euros

Justificatifs pour le service de l’urbanisme : Selon le règlement de construction du Land, il faut fournir pendant la construction la preuve pour l’autorité de surveillance de la construction que le bâtiment est construit conformément au permis. Certificats de l’ÖbVI attestant que la position et la hauteur du gros œuvre correspondent aux données du permis de construire.
Coût : entre 400 et 600 euros

Mise en place : Il est du devoir du maître d’ouvrage de faire cadastrer le bâtiment terminé afin de l’inscrire sur la carte des biens immobiliers. Pour ce faire, le propriétaire fait appel à un géomètre agréé (ou au bureau du cadastre).
Coût : entre 800 et 1.000 euros